"地產之王"是外界對黑石集團最深刻的印象之一，通過抄底優質資產后重新修復管理、再退出獲利，黑石在房地產領域獲利無數，其改造出售希爾頓酒店集團凈賺超140億美元的案例，被視為投資佳話。

在中國市場，黑石也是房地產領域的積極投資者。

2013年，黑石以4億美元買下印力集團，經精細化管理待印力扭虧為盈后，在2016年以128.7億元的價格出售給萬科，套現超50億元。此外，黑石還曾想以236億港元的價格"吃下"SOHO中國，但這筆交易最終無果。

房地產為黑石帶來了無盡利潤與光環，最近，也為其帶來"不小的麻煩"。為應對旗下房地產基金投資者的贖回申請，黑石開啟了密集的資產出售。

近日，黑石完成出售位于倫敦塔橋附近的地標綜合體"圣凱瑟琳碼頭"，交易對價約34億元人民幣(4億英鎊)，接盤方為新加坡房地產商城市發展(City Developments Limited，以下簡稱CDL)。

圣凱瑟琳碼頭是泰晤士河北岸、倫敦塔橋pang 的一個綜合辦公、私人住宅、酒店、餐館等業態的綜合體。2014年，黑石以4.48億英鎊收購了Max Property公司的房地產業務，后者旗下主要資產包括圣凱瑟琳碼頭附近的辦公樓及倫敦多家酒吧等。

上述交易對價低于黑石此前的出價。據報道，早在2017年，黑石就報價4.35億英鎊將圣凱瑟琳碼頭擺上貨架。

這筆對黑石而言并不劃算的交易背后，是黑石面臨巨大贖回壓力時的緊急套現需求，及新加坡"地主"CDL在英國的擴張野心。

黑石房地產基金贖回危機仍在持續

自2022年底以來，黑石密集出售資產，近日更是明顯加速了資產處置的步伐。

除向CDL出售圣凱瑟琳碼頭，1月25日，黑石確認以2.4億歐元的價格出售位于巴塞羅那的一棟建筑。2018年，黑石以2.1億歐元的價格買下這棟建筑。

1月24日，據路透社報道，黑石正商談將其持有的印度最大房地產投資信托公司Embassy Office Parks一半股份出售給貝恩資本。這筆交易的時間及定價尚未最終確定。據報道，黑石目前擁有Embassy REIT 24%的股份，計劃出售約10%—12%，交易價值或達4.8億美元。

值得注意的是，上述3筆資產出售發生在短短一周內。

更早前，2022年12月2日，黑石宣布作價12.7億美元將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI。

一系列密集套現動作，是黑石應對旗下基金產品贖回壓力的"無奈之舉"。

自2022年10月來，黑石旗下地產信托產品BREIT收到了大量投資者的贖回請求，當月收到18億美元的贖回請求，約占其凈資產的2.7%；11月及12月，投資者對BREIT的贖回請求總額約68億美元，但黑石僅完成約14億美元，占21%。

由于贖回壓力大，黑石限制了投資者的贖回規模，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。其中，12月，投資者只能贖回相當于該基金凈資產的0.3%。

BREIT是黑石2017年推出的面向高凈值人群的房地產基金產品，自推出以來收益率表現優異，據產品官網公布的數據，BREIT第一類普通股(Class I common shares)三年年化回報率達14.7%。

黑石方面表示，獲得如此優秀的回報率是因為BREIT的投資組合約將70%集中在快速發展的美國南部和西部，約80%專注于表現強勁的房屋租賃和工業地產板塊。

黑石官網發布的文件也顯示，BREIT的投資布局主要分為房地產及房地產債務，其中后者僅占8%；從投資地域分布看，98%分布在美國地區，且美國南部及西部的占比分別達38%、33%；從投資資產內容看，房屋租賃占55%，工業地產占23%。

針對收益率表現優異的BREIT遭大量投資者申請贖回，有市場分析認為，投資者急于贖回主要是對黑石BREIT的實際價值存在疑問。在美國房地產走勢低迷的背景下，投資者想要"止盈"，已有利潤落袋為安。

黑石旗下另一只面向養老基金和大學捐贈基金等大型機構投資者的房地產基金產品Blackstone Property Partners(簡稱BPP)也陷入類似困境。在近日舉行的財報電話會上，黑石管理層表示，BPP正面臨超50億美元的客戶贖回請求，相當于該基金730億美元資產凈值的7%。

實際上，面臨房地產基金產品贖回危機的不僅僅是黑石，去年下半年來，包括喜達屋資本、貝萊德、Columbia Threadneedle、Schroders和CBRE Investment Management等資產管理公司都因投資者贖回申請"超額"，對旗下房地產基金的贖回作出限制措施。

"大規模贖回是投資者對整體經濟疲軟和利率飆升的反應。"沃頓商學院房地產教授Susan Wachter在接受Financial Advisor采訪時指出。

據聯合資信1月4日發布的研報，2022年內，美聯儲連續7次加息，加息幅度達到425個BP，年底基準利率上升至4.25%~4.50%。疊加美聯儲從6月開始縮表，在此背景下，美國房貸利率持續上升，30年期房貸利率在11月第一周達7.08%，創下2002年以來最高值，雖后續有所回落，但仍處在6%以上的較高水平。

房貸利率飆升極大地提高了美國居民的購房成本，房地產市場銷售呈現放緩跡象。據聯合資信援引美國商務部數據，美國房地產市場總銷量在2022年1月創下近一年新高后連續10個月下滑。具體來看，2022年11月美國二手房銷售量下降到了2020年6月以來最低水平，至年化409萬套，創歷史最長連降記錄；新房銷售環比小幅上漲但仍處于地位，至年化64.0萬套。

CDL是何方神圣？

再看交易的另一方。說到CDL，就不得不提到新加坡豐隆集團。

1941年，豐隆集團創始人郭芳楓成立了豐隆公司，這是豐隆集團的基礎。郭芳楓是福建人，在青少年時期，20世紀20年代從福建來到新加坡，從默默無名的店鋪伙計起步，與其二代一起帶領豐隆集團在房地產、酒店、金融、貿易及工業等多個領域建功立業創造財富。

在土地資源稀缺的新加坡，豐隆集團已成為市中心商業區最大的業主之一，租用辦公室、工業、零售和住宅用地總面積超過750萬平方英尺，同時擁有超過500萬平方英尺的土地儲備。

CDL則是豐隆集團開展房地產業務的主體之一。CDL成立于1963年，成立之初僅在新加坡的Amber Mansions租賃了一間小辦公室，8名職員負責房地產的收購、開發及買賣事宜。1972年，豐隆集團在郭芳楓的帶領下收購CDL控股權益，隨后開展了一系列戰略性地產投資項目，積極發展多元化業務。

至今，CDL已成為一家跨國房地產集團，布局遍及全球29個國家和地區的104個城市，旗下產業涵蓋住宅、辦公室、酒店、服務式公寓、購物商場以及各式綜合開發項目。據CDL官網，該公司在世界各地已筑建超4.8萬戶住宅，旗下住宅、商業及酒店類資產總面積逾2300萬平方英尺。

1994年，郭芳楓去世，其長子郭令明成為郭氏家族的第二代掌門人，也是現任豐隆集團主席、CDL集團主席及執行董事。

郭令明主導了豐隆集團對全球多家豪華酒店的收購，打造了豐隆問鼎全球的酒店帝國。1996年，千禧國敦國際酒店集團在倫敦證券交易所上市。該酒店集團旗下擁有Grand Millennium、千禧、國敦、Kingsgate以及2010年推出的Studio M.Grand Millennium。

在中國市場，2006年，千禧國敦在中國大陸第一家豪華五星級酒店"上海千禧海鷗大酒店"開業。此后，北京千禧大酒店、成都M酒店陸續開業。

房地產業務方面，2010年，豐隆集團成立了城市發展(中國)有限公司，意圖將多年來在海外市場開發眾多項目的成功經驗帶入中國市場。

CDL為中國市場所關注的另一件事則與一筆"失敗投資"有關。

2020年4月15日，CDL與協信地產簽署合作協議，前者以現金43.9億元人民幣入股協信遠創51.01%股權，成為后者第一大股東。這筆投資導致CDL 2020年計提17.8億新元(約合人民幣86.3億元)減值損失，CDL也因此出現首次全年虧損。

入股協信地產一年后，CDL便以1美元的價格出售所持協信地產全部股份，理由是"考慮到出售股份的價值、目前的流動性問題以及協信地產可能的破產重組"。在此之前，其已向協信地產投資了87億元。

黑石與CDL，一退一進

"黑石近期密集出售涉房資產，一方面是緣于黑石遭遇的流動性危機所需，另一方面則是美聯儲持續加息之下美國地產業出現了衰退問題，基金凈值化指標之下，黑石在多地房地產市場萎靡時收縮規模是順理成章的事情。"IPG中國區首席經濟學家柏文喜向藍鯨財經表示。

CDL則將與黑石的交易視為一筆有價值的投資，其回應稱，"公司一直在研究提高股東價值的機會，收購圣凱瑟琳碼頭就是這樣的機會。"

近年來，CDL多次購入英國資產，擴大在英國的布局。

2022年12月15日，該公司以2.15億英鎊收購了英國伯明翰、坎特伯雷、考文垂、利茲和南安普頓的5項學生公寓資產，獲得了1863張床位，這些公寓均靠近主要交通節點和著名大學。

這筆交易的6個月前，CDL也以5920萬英鎊的價格在考文垂購入了一處擁有505個床位的學生公寓資產。

2022年初，CDL管理的REIT CDL Hospitality Trusts以2410萬英鎊收購了曼徹斯特的一家酒店。

2021年12月，CDL斥資650萬英鎊在伯明翰購入一宗租賃地塊，用于開發一座用于出租的住宅摩天大樓。該公司表示，這是為了擴大在英國的私人租賃部門投資組合。據海峽時報計算，截至該筆交易，CDL已在英國私人租賃領域投資了22億英鎊。

更早前，2018年10月，CDL與黑石也做了一筆交易，斥資3.85億英鎊收購了后者旗下倫敦金融城地標寫字樓125 Old Broad Street。

"CDL接盤黑石旗下資產是出于低位買入的投資理念，從區域發展的角度看，CDL近年擴大在英國的布局，是基于英國樓市的穩定發展與較好的持續性收益，以及多元化配置資產的考量。"柏文喜如是說。